Oude woning bij scheiding in box 3? Geen recht op herleven oud regime EWS

De oude woning blijft voor de vertrokken partner na scheiding in fiscale zin nog twee jaar een eigen woning. Na afloop van deze zogenoemde scheidingsregeling gaat de woning en de daarbij behorende schuld naar box 3. Als de belastingplichtige daarna een andere woning koopt, is er geen recht meer op het oud regime voor de eigenwoningschuld. Ook niet binnen de hiervoor in de wet opgenomen herlevingsperiode.

Tegelijkertijd meerdere eigen woningen

Bij het aangaan van een nieuwe eigenwoningschuld heeft de belastingplichtige mogelijk recht op behoud van het oud regime. Gaat hij de nieuwe eigenwoningschuld aan terwijl hij op dat moment op een andere eigen woning nog een oud regime eigenwoningschuld heeft, dan gaat het oud regime van de bestaande schuld over naar de nieuwe schuld. De oude schuld blijft ook in de oude aflossingsvorm in box 1 doorlopen (zolang deze woning in box 1 blijft). Er is tijdelijk ‘dubbel’ recht op het oud regime.

Herleven recht op oud regime

Gaat de belastingplichtige een nieuwe eigenwoningschuld aan terwijl hij geen eigenwoningschuld meer heeft, dan kan hij recht hebben op herleven van het recht op het oud regime. Het oud regime herleeft als hij de nieuwe eigenwoningschuld aangaat binnen het lopende jaar plus maximaal één kalenderjaar na aflossing van de oude eigenwoningschuld. Hierbij geldt het bedrag van de oude schuld als maximum.

Langer recht op herleven oud regime

Op het moment van aflossen van de oude eigenwoningschuld begint de periode waarbinnen het recht op herleven van het oud regime bestaat. Maar wat nu als de schuld niet is afgelost, maar fictief naar box 3 is verhuisd? Het recht op oud regime op de bestaande schuld blijft dan bestaan, ook als de maximale termijn voor het herleven is verstreken.

Voorbeeld
De werkgever van Mike zendt hem uit naar het buitenland. Hij besluit zijn woning in Nederland aan te houden en te verhuren. Na vier jaar keert hij terug en gaat weer zelf in zijn woning wonen.

Fiscale gevolgen:
Door de verhuur van de woning is deze fiscaal geen eigen woning meer. De woning en de schuld gaan naar box 3 (fictieve vervreemding). Bij terugkeer in de woning ziet de fiscus de woning weer als eigen woning in box 1 (hoofdverblijf). De bestaande schuld kan met behoud van het oud regime terugkeren naar box 1. De maximale termijn voor het herleven van het recht op oud regime is in deze situatie niet van toepassing, omdat de schuld feitelijk nooit is afgelost.

Geen recht op herleven oud regime

Maar wat nu als er een nieuwe eigenwoningschuld wordt aangegaan nadat de oude woning fictief is vervreemd? Ook dan is de oude schuld feitelijk niet afgelost. Er is dan geen recht op herleven van het oud regime.

Voorbeeld
Frank is na een echtscheiding op 1 juni 2018 vertrokken uit de echtelijke woning. Deze woning kocht hij in 2008 samen met zijn inmiddels ex-vrouw Mieke (destijds gehuwd in gemeenschap van goederen). Omdat de kinderen nog jong zijn, hebben Frank en Mieke bij de scheiding in 2018 afgesproken dat Mieke met de kinderen tot 2022 in de woning mag blijven wonen. De rentelast van de aflossingsvrije hypotheek hebben zij 50/50 voldaan (totale hypotheek € 250.000, volledig box 1). Na een periode in een huurwoning te hebben gewoond, heeft Frank kortgeleden besloten om samen met zijn nieuwe partner Els een woning te kopen (koopprijs € 380.000). Hij wil zijn deel van de aankoop (€ 190.000) volledig financieren. Heeft Frank recht op oud regime?

Uitwerking:
Op 1 juni 2020 is de echtelijke woning en de hypotheek voor Frank naar box 3 gegaan (einde scheidingsregeling, fictieve vervreemding). Zijn aankoop van de nieuwe woning valt binnen de maximale periode voor het herleven van het oud regime (lopende jaar + één kalenderjaar). Het lijkt logisch dat hij recht heeft op een oud-regime-eigenwoningschuld van € 125.000. Maar omdat zijn oude hypotheek feitelijk niet is afgelost (verhuisd naar box 3), is voor Frank het recht op herleven niet van toepassing. Op het volledige bedrag van zijn nieuwe hypotheek is daarom het nieuwe regime van toepassing (aflossingseis).

Voorkomen verlies oud regime vertrokken partner

Als hypotheekadviseur, financieel planner of financieel echtscheidingsadviseur kun jij door tijdig advies te geven het verlies van het oud regime voor de vertrokken partner in sommige gevallen voorkomen. Mogelijke oplossingen daarbij zijn:
- De vertrokken partner gaat uiteindelijk zelf weer in de oude woning wonen.
- De vertrokken partner koopt een andere woning binnen twee jaar na vertrek (voordat de scheidingsregeling is afgelopen).
- De oude woning staat binnen twee jaar na vertrek leeg in de verkoop én de vertrokken partner koopt binnen het lopende jaar plus drie jaar na zijn vertrek (voor het einde van de verhuisregeling) een andere woning.

Als de medewerking van de ex-partner hiervoor nodig is, kan dit lastig zijn. Het is dan verstandig dit al tijdens de scheiding te bespreken en mogelijke afspraken hierover vast te leggen.