De nieuwe eigenwoningregels maken een scheiding nog complexer

Dit artikel is met name interessant voor hypotheekadviseurs, financieel planners en financieel echtscheidingsadviseurs die hun klanten adviseren bij echtscheiding, maar ook al bij de aankoop van een woning. Heeft een of beide partners in het verleden namelijk een eigen woning gehad, dan is de situatie al snel fiscaal vrij complex. In het adviesgesprek moet je daar als adviseur rekening mee houden.

Waarom opnieuw nieuwe regels?

Sinds 1 januari 2013 geldt dat bij een gezamenlijke aankoop van een eigen woning de aangegane schuld 50/50 wordt gedragen, tenzij dit anders is vastgelegd. Bij een verschillend eigenwoningverleden en/of verschillende inbreng van eigen middelen leidt dit tot een ongewenste aftrekbeperking. Om dit te voorkomen is in januari 2018 bij besluit geregeld dat het eigenwoningverleden 50/50 kan worden verdeeld. Wil je hier meer over weten? Lees dan alles over dit onderwerp in de Prinsjesdagspecial.

De nieuwe regels

De bedoeling is om dit besluit nu bij wet te regelen. Maar wel in gewijzigde vorm. Er worden drie nieuwe regels voorgesteld:

1. Toepassing van de niet benutte maximale eigenwoningschuld (EWS) van de andere partner
2. Overgang van de aflossingsstand naar de andere partner
3. Keuze voor overgang recht op oud regime naar de andere partner

Voorbeeld

Jack en Connie trouwen in januari 2022 in wettelijke gemeenschap. Daarvoor hebben ze een jaar samengewoond in een huurwoning. Jack heeft in maart 2021 samen met zijn ex de voormalige echtelijke woning (eigendom 50/50) verkocht voor € 500.000 en uit de verkoopprijs de toenmalige EWS van € 100.000 (50/50, € 60.000 oud regime en € 40.000 nieuw regime (7 jaar gelopen)) afgelost. Connie had nog nooit een eigen woning.

Op 1 maart 2022 kopen Jack en Connie een nieuwe eigen woning voor € 350.000. Naast gebruik te maken van de eigen middelen van Jack, betalen zij de aankoop met een hypothecaire lening van € 150.000 (aflossingsvrij deel van € 30.000 en annuïtaire delen van € 20.000 (looptijd 23 jaar) en € 100.000 (looptijd 30 jaar).

 Gevolg zonder wetswijziging en zonder besluit:

Ze hebben alle nieuwe regels nodig om de volledige rente aftrekbaar te maken:

1. De niet benutte maximale EWS van Connie (€ 175.000 -/- € 75.000) wordt op grond van de nieuwe regels bij Jack toegepast. De ongebruikte EWR van € 25.000 blijft van Jack persoonlijk.
2. Jack heeft voor een bedrag van €20.000 een aflossingsstand van 23 jaar. Echter, de helft van dit leningdeel (annuïteit 23 jaar) is van Connie. Op grond van de nieuwe regels gaat daarom de helft van de aflossingsstand van Jack naar Connie.
3. Er is een aflossingsvrij deel van €30.000. Dit deel is voor de helft van Connie. Echter, zij heeft geen recht op oud regime om dit deel aftrekbaar te maken. Jack heeft recht op het laten herleven van het oud regime tot maximaal € 30.000. In de nieuwe regels krijgen Jack en Connie de keuze om de helft van Jacks recht op oud regime over te dragen aan Connie.

Als Jack en Connie kiezen voor overdracht van 50% van het recht op oud regime is de uitwerking als volgt:

En dan uit elkaar…

Wat betekenen deze nieuwe regels als partners met een gezamenlijke koopwoning later uit elkaar gaan? Uit de Memorie van Toelichting (MvT) bij de wetgeving blijkt dat in ieder geval de overdracht van de aflossingsstand definitief is. Ook de keuze voor overheveling van het recht op oud regime lijkt definitief, maar dit wordt niet letterlijk in de MvT benoemd. Wat betreft de toepassing van de niet benutte maximale EWS van de partner wordt in het geheel geen duidelijkheid gegeven.

Vervolg voorbeeld

Binnen een jaar na de aankoop zien Jack en Connie hun relatie niet meer zitten. Ze gaan uit elkaar en de woning wordt verkocht voor € 400.000. Zij hebben gekozen voor overheveling van het oud regime.

Wat is na de verkoop het eigenwoningverleden van beiden?
De overdracht van de aflossingsstand is definitief. Zij hebben dus ieder een aflossingsstand van +/- 22 jaar voor een bedrag van € 10.000 minus aflossingen en +/- 29 jaar voor een bedrag van € 50.000 minus aflossingen.

De status van het overdragen van het recht op oud regime is onduidelijk. Als dit definitief is (waar het wel op lijkt), dan hebben zij ieder recht op het herleven van het oud regime voor een bedrag van € 15.000. Als dit niet definitief is (wat betekent dat het recht terugvloeit naar Jack), dan heeft Jack recht op € 30.000 oud regime en Connie heeft geen recht op herleven van oud regime.

De toepassing van de niet benutte maximale EWS van de partner lijkt bedoeld als fictie. Dit zou betekenen dat deze bij het beëindigen van het fiscaal partnerschap of verkoop van de woning komt te vervallen. Het gevolg hiervan is dat de volledige schuld van Jack op het moment van verkoop in box 3 valt. De nieuwe EWR na verkoop van Jack bedraagt dan € 200.000, naast de resterende EWR van
€ 25.000. De EWR van Connie bedraagt € 200.000 -/- haar resterende lening (stel € 73.000) = € 127.000.  

Niet eenvoudiger, maar complexer

Wat de gevolgen zijn van de voorgestelde wetswijziging bij een latere scheiding blijkt helaas onvoldoende uit de gepubliceerde toelichting. Hopelijk wordt hierover tijdens de behandeling van de plannen meer duidelijk. Eén ding weten we nu al wel zeker, de fiscale gevolgen van een scheiding worden door deze voorstellen zeker niet eenvoudiger, maar opnieuw complexer!

Meer over dit onderwerp leer je tijdens de RFEA Actualiteitendagen en de Leergang RFEA Particulier.